Intrebari frecvente

• Acordul de asociere
• Statutul Asociatiei
• Hotararea judecatoreasca de infiintare
• Certificatul de inregistrare fiscala
• Procesele verbale ale adunarii de comnstituire a Asociatiei

Toate partile comune din cladire care nu sunt proprietate exclusiva a proprietarilor.

Aceasta include terenul pe care este construita cladirea,fundatia,structura de rezistenta,acoperisul, curtea interioara, casa scarii,terasele, scarile, cosurile de fum,ascensoarele, instalatiile de alimentare cu apa, holurile,pivnitele, subsolurile,instalatiile de termoficare din subsol, tubulatura de gunoi,antenele, paratraznetele, pluviala,centrala termica proprie cladirii.

Ex:

• peretele dintre apartament si holul blocului, partea interioara este a proprietarului iar partea dinspre hol este proprietate comuna
• peretele apartamentului parte din fatada blocului , interiorul este al proprietarului, exteriorul este parte comuna.

In cadrul unei Asociatia de proprietari pot fi numiti membri doar proprietarii de unitati imobiliare care au semnat cererea de adeziune la Asociatia de proprietari.

Persoanele care nu doresc sa devina membrii in Asociataia de proprietari,pot sa participle la Adunarile generale organizate fara sa aiba dreptul la vot, dar asupra carora hotararile Adunarii generale sunt obligatorii.

Orice proprietar care doreste sa devina membru poate deveni membru prin completarea si semnarea cererii de adeziune la Asociatia de proprietari, adresata presedintelui.

Chiriasii nu pot face parte din Asociatia de proprietari , nu au nici un fel de drepturi in cadrul asociatiei insa el poate fi imputernicit de proprietar – membru al asociatiei, sa participle si voteze in numele acestuia la Adunarile Generale.

• Adresa si datele asociatiei
• Contul bancar al asciatiei
• Data afisarii listei de plata
• Numarul apartamentului
• Nr persoanelor declarate ca au locuit in perioada pentru care se emite lista de plata
• Cota parte indiviza
• Suprafa utila
• Consumurle individuale
• Valoarea cheltuielilor pentru incalzirea apartamentului
• Chltuieli pe numar de persoane
• Cheltuieli pe cota indiviza
• Cheltuieli pe beneficiari
• Total lunar de plata
• Contributii la fonduri (fond de rulment, fond de repartii, fonduri speciale)
• Rstante intretinere
• Restante fonduri
• Valoare penalizari aplicate sumelor restante
• Nume , prenume, functia si semnatura persoanei care a intocmit lista
• Viza/ semnatura presedintelui si a cenzorului.

• Exprimată procentual, acesta îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;Ce registre financiar contabile se regasesc intr-o Asociatie de proprietari?In cadrul Asociatiei de proprietari se tine evidenta contabila in partida simpla, o contabilitate pe fise si care se regaseste in urmatoarele registre financiar- contabile
  • Registrul de casa
  • Registrul de banca
  • Registrul jurnal
  • Registrul inventar
  • Registrul pentru evidenta fondului de rulment
  • Registrul pentru evidenta fondului de reparatii
  • Registrul pentru evidenta fondurilor speciale

• In cadrul asociatiei de proprietari exista si apartamente in care nu locuieste nimeni. Cu toate acestea proprietarii acestor apartamente au de plata toate contributiile care nu se distribuie pe nr de persoane:
  • Cheltielile care se impart pe cota indiviza
  • Cheltuieli ptr incalzirea apartamentului, daca nu are sursa proprie de incalzire sau repartioare de costuri
  • Cheltuieli cu repararea si intretinerea partilor comune
  • Cheltuielie adiminstrative
  • Cheltuielile pentru salariile/ indemnizatiile
  • Cheltuielii ptr intretinerea ascensorului, si a instalatiilor comune
  • contributii pentru fondul de reparatii, investitii, modernizari.

• ART. 63(1) Administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente condominiului sunt în sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activități reprezintă cheltuieli comune.(2) În scopul administrării și întreținerii condominiului, asociația de proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în vigoare.(3) Desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, și decizia se comunică tuturor proprietarilor.ART. 64

  (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

  (2) Activitatea de administrare include activități de administrare tehnică și întreținere a proprietății comune, de contabilitate și de casierie.

  (3) Orice alte activități de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociației sunt condiționate de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari.

  (4) Administratorii sunt angajați pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

  (5) Candidații pentru funcția de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociației de proprietari documentele prevăzute de lege, precum și alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

  1. a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. e);
  2. b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară.

  (6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înființați și înregistrați conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

  (7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligația obținerii atestatului în condițiile legii pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

  (8) Atestatul se afișează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

  (9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătorești definitive, în cazul în care instanțele judecătorești competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator.

  (10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii și poate fi reînnoit în aceleași condiții în care a fost emis.

  (11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activității de administrare a condominiilor.

  ART. 65 Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociației, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația de proprietari.

  ART. 66

  (1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:

  1. a) administrează imobilul, propune și supraveghează lucrări având ca scop conservarea și întreținerea acestuia;
  2. b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât și personalul angajat;
  3. c) în caz de urgență, cu acordul comitetului executiv, inițiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;
  4. d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate și în mod profesional;
  5. e) execută dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului și conform contractului de administrare; f) organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie;
  6. g) gestionează, separat pentru fiecare asociație, bunurile materiale și fondurile bănești ale asociației, conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv;
  7. h) propune, cel târziu până la sfârșitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale și prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreținere și lucrările de reabilitare și îmbunătățire, sumele necesare din fondurile asociației, alte cheltuieli previzibile și o estimare generală a cheltuielilor asociației de proprietari;
  8. i) efectuează formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea condominiului, derularea și urmărirea realizării acestor contracte;
  9. j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
  10. k) are obligația prezentării tuturor datelor, documentelor și informațiilor privind conținutul și respectarea contractului de administrare, precum și a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestațiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;
  11. l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment și fondul de reparații constituite la dispoziția asociației de proprietari, precum și alte fonduri constituite de către aceasta;
  12. m) calculează, întocmește, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv și afișează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreținere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
  13. n) întocmește lunar și depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situația soldurilor elementelor de activ și pasiv;
  14. o) afișează lunar, la avizier, lista de venituri și cheltuieli ale asociației, care cuprinde inclusiv veniturile obținute din exploatarea proprietății comune;
  15. p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părților comune, funcționalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu și a celor de acces, intervenție și salvare și comunică de urgență președintelui asociației de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate; q) îndeplinește orice alte atribuții stabilite în cadrul adunării generale a asociației de proprietari în conformitate cu legea.

  (2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociației de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

  (3) Administratorul are obligația de a ține evidențe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

  ART. 67

  (1) Pentru realizarea lucrărilor de întreținere, reparații sau investiții privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durata de execuție și calitate, supune spre analiză și aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de proprietari, conform legislației în vigoare.

  (2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condițiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociației.

  (3) Contul menționat la alin. (2) poate fi utilizat și pentru plata cotelor lunare de contribuție la cheltuielile asociației de către proprietari.

  (4) În cazul în care administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari, asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanția administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcție de gravitatea faptei, în condițiile prevăzute în contractul de administrare, precum și de a acționa în instanță pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

  (5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.

  ART. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor și ale asociației de proprietari împotriva riscurilor aferente activității de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociațiilor de proprietari, sunt obligați să încheie, pe cheltuială proprie, polițe de asigurare de răspundere civilă profesională.

  ART. 69

  (1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiarcontabilă a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanțieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce urmează a fi făcute după data predării.

  (2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1), administratorul nu este descărcat de gestiune și poate fi acționat în instanță de asociația de proprietari.

• ART. 56 (1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte.(3) În cazul schimbării președintelui asociației de proprietari, vechiul președinte este obligat să transmită noului președinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință. (4) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari decide în acest sens, și cu acordul președintelui în funcție, asociația de proprietari poate finanța participarea președintelui la cursuri de perfecționare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.ART. 57 Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
  1. a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;
  2. b) semnează documentele asociației de proprietari;
  3. c) supraveghează și urmărește corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv;
  4. d) aduce la cunoștință proprietarilor prevederile statutului și regulamentului condominiului;
  5. e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;
  6. f) gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de proprietari în raport cu autoritățile publice;
  7. g) prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele asociației, oferind toate informațiile solicitate;
  8. h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și statutare;
  9. i) întocmește și actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislația în vigoare; j) păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari;
  10. k) întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările generale și asigură semnarea acestuia de către proprietari;
  11. l) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;
  12. m) afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;
  13. n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
  14. o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari, președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociației;
  15. p) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informațiilor furnizate de autoritățile administrației publice locale;
  16. q) conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv;
  17. r) afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației;
  18. s) afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociației.

  ART. 58 (1) Președintele asociației de proprietari și membrii comitetului executiv pot fi remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, consemnată în procesul-verbal.

  (2) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau pentru depășirea atribuțiilor legale și statutare, președintele asociației de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor sau terților, după caz.

  ART. 62 În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării, compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul și administratorul

• ART. 59(1) Cenzorul/Comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociația de proprietari să urmărească aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociației de proprietari și să verifice execuția bugetului de venituri și cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.ART. 60

  (1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă cel puțin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.

  (2) În cazul în care cenzorul este persoană juridică, acesta trebuie să aibă domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în domeniul fiscal, conform legislației în vigoare.

  (3) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori depun, dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște astfel, în contul bancar al asociației de proprietari o garanție, pe baza unui contract de garanție încheiat în acest sens. Cuantumul garanției nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociației.

  (4) Deponenții garanției prevăzute la alin. (3) nu pot dispune în niciun mod de suma depusă drept garanție și nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

  1. a) adunarea generală a asociației de proprietari a aprobat descărcarea de gestiune privind exercițiul financiar precedent;
  2. b) încetarea efectelor contractului încheiat între asociație și cenzor/membrii comisiei de cenzori.

  (5) În cazul în care se constată de către reprezentanții asociației de proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociația poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menționat la alin. (3), cu aprobarea scrisă anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimțământul deponentului garanției.

  (6) Rapoartele de verificare a gestiunii asociației de proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial și se prezintă comitetului executiv în cadrul ședințelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată nereguli financiarcontabile, și anual, în cadrul adunărilor generale.

  (7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea financiar-contabilă a asociației de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor prezentei legi în cazul hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori înștiințează proprietarii prin afișare la avizierul asociației de proprietari, în termen de cel mult 5 zile de la constatare.

  (8) Cenzorul/Membrii comisiei de cenzori, angajat/angajați al/ai asociației de proprietari, este/sunt remunerat/remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, consemnată în procesul-verbal.

  (9) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce îi/le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspunde/răspund personal sau în solidar pentru prejudiciile cauzate din vina lui/lor asociației și/sau proprietarilor.

  ART. 61 Cenzorul/Comisia de cenzori a asociației de proprietari are, în principal, următoarele atribuții:

  1. a) urmărește aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociației de proprietari;
  2. b) verifică gestiunea financiar-contabilă;
  3. c) verifică lunar execuția bugetului de venituri și cheltuieli conform documentelor, registrelor și situației soldurilor elementelor de activ și pasiv întocmite de către administrator;
  4. d) cel puțin o dată pe an întocmește și prezintă adunării generale rapoarte asupra activității sale și asupra gestiunii asociației de proprietari, propunând măsuri;
  5. e) execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilității și a activității de casierie, și consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari;
  6. f) participă la adunările generale ale asociației și ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfășurării acestora.

• ART. 54(1) Membrii comitetului executiv sunt desemnați de către adunarea generală a asociației de proprietari, dintre membrii asociației de proprietari.(2) Comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci. (3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuințe sau a unui spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta este reprezentată în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către aceasta.(4) În cazurile prevăzute la art. 46 alin.

  (4), președintele asociației de proprietari preia toate atribuțiile și răspunderile comitetului executiv.

  ART. 55

  (1) Comitetul executiv are următoarele atribuții:

  1. a) convoacă adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an și ori de câte ori este necesar;
  2. b) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale și urmărește respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere și a regulamentului condominiului;
  3. c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și pentru respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce privesc activitatea asociației de proprietari;
  4. d) propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi;
  5. e) întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfășurarea adunărilor generale;
  6. f) stabilește condițiile privind folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune, conform prevederilor legale;
  7. g) ia măsuri pentru recalcularea cotelor-părți indivize rezultate în urma modificării suprafețelor utile ale locuințelor sau spațiilor cu altă destinație din condominiu;
  8. h) întocmește și propune adunării generale planuri de măsuri și activități și urmărește realizarea lor; i) supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare; j) stabilește programul de încasări al asociației de proprietari;
  9. k) își asumă obligații, în baza hotărârii adunării generale, în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, în ceea ce privește administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;
  10. l) este consultat în legătură cu toate activitățile care implică asociația de proprietari;
  11. m) asigură urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de existență a acesteia;
  12. n) gestionează situațiile excepționale și de criză;
  13. o) urmărește recuperarea eventualelor creanțe ale asociației;
  14. p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obținute pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a condominiului și alte lucrări;
  15. q) propune sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației, în conformitate cu art. 77 și cu prevederile legale în vigoare;
  16. r) notifică instituțiilor publice abilitate cazurile în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare;
  17. s) ține evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei documentelor financiarcontabile ale asociației de proprietari;

  ș) propune adunării generale cuantumul indemnizațiilor, precum și numărul și funcțiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, în limita bugetului de venituri și cheltuieli;

  1. t) exercită alte atribuții legale, care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.

  (2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociației de proprietari, corespondența și registrele privind gestiunea administratorului.

  (3) Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte de data stabilită pentru ședință.

  (4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari și se semnează de toți membrii prezenți, precum și de către cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier în termen de maximum 7 zile de la data ședinței comitetului executiv.

  (5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanții administratorului, soțul/soția, ascendenții, descendenții săi, precum și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociației de proprietari.

  (6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociației de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare și în folosință.

  (7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de proprietari, acesta este obligat să transmită, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalți membri ai comitetului executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință. (8) În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de proprietari, membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia

• ART. 47(1) După constituirea asociației de proprietari va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociației de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei adunări generale a asociației de proprietari aparține președintelui asociației de proprietari și membrilor comitetului executiv.(2) Adunarea generală este alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației de proprietari.(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către: a) președintele asociației de proprietari sau comitetul executiv; b) cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.

  (4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită.

  (5) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de președinte, membrii comitetului executiv și de cenzor/comisia de cenzori, se aprobă și se completează prin hotărâre a adunării generale.

  ART. 48

  (1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari sunt prezenți personal sau prin reprezentanți care au o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează.

  (2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condițiile prevăzute la art. 47.

  (3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați pe bază de tabel convocator sau prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, și prin afișare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora.

  (4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.

  (5) Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1) – (4), obligă toți proprietarii să participe, în proporțiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum și la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și de înlocuire a părților comune sau a elementelor transformate sau create.

  ART. 50 Acordul de voință al asociației de proprietari se realizează:

  1. a) în adunarea generală a asociației de proprietari sau
  2. b) în baza declarațiilor scrise și semnate ale fiecărui proprietar.

  ART. 51 Adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acțiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă destinației condominiului, cu respectarea legislației în vigoare.

  ART. 52

  (1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectiva hotărâre.

  (2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.

  ART. 53 Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele atribuții:

  1. a) alege și revocă din funcție președintele, ceilalți membri ai comitetului executiv și cenzorul/comisia de cenzori;
  2. b) adoptă și modifică statutul și regulamentul condominiului;
  3. c) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
  4. d) adoptă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli;
  5. e) adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreținere, reparații, modernizare, consolidare și reabilitare termică și eficiență energetică a condominiului;
  6. f) în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;
  7. g) adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii și indemnizații;
  8. h) adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizațiilor, precum și asupra numărului și funcțiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, dar și asupra valorii și a modalităților de contractare, în limita bugetului de venituri și cheltuieli;
  9. i) stabilește modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;
  10. j) stabilește sistemul de penalizări pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;
  11. k) mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a condominiului;
  12. l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziționarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de proprietari, conform legislației în vigoare;
  13. m) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor membri ai asociației.